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5·22“拍地盛宴”回顾 地价啊地价,你咋就这么高?
发布时间:2017-05-24

5月22日两点到晚上将近十点,一场史无前例的住宅用地拍卖会,在嘉兴大剧院举行。

由于事先公告的限价、抽签等要求,再加上多达400多家房地产开发企业争相报名,以及坊间传言的600多亿保证金等说法,这场拍卖会,成为嘉兴有史以来参与房企最多、持续时间最长、出让所得最高的一次拍地盛宴,受到全国瞩目。

下午3点半左右,首块拍卖的住宅用地通过抽签的方式,被淮矿地产杭州有限公司的代表抽中,该地块位于嘉兴国际商务区高铁板块,商务大道、长水路附近。

当意味着中签的小黄球到手的那一刻,该公司代表在场内振臂高呼、无比兴奋。

该企业表示:“嘉兴作为浙江的一个价值洼地,我们觉得很有潜力,所以我们抢占嘉兴。嘉兴作为上海的后花园,在上海和杭州之间,它能发展不起来吗?”龙湖地产投资部主管陆燕秋:“北京有个雄安新区,地价炒起来了。嘉兴要接轨上海,上海有个雄安新区,所以大家想来参与一下。”

全场气氛非常热烈。很多房企代表都投来羡慕的眼光。

实际上,这块地起拍不到5分钟,拍卖价格便达到政府限价的每平方米20075元。各家房企都表示,愿意在30天内一次性缴纳将近13亿元的土地出让金,因此,土拍进入了抽签环节,最终88家房企参与抓阄。由于需要先排队抽取抽签号,再按抽签号抓阄,整个抽签流程长达一个多小时,结果才得以出炉。嘉兴中铁建代表这样说:“这样的盛况是空前的,我们第一次见识到。”

第一次见。所有人,都是第一次见。

上海财富兴国置业代表善海燕说:”嘉兴就是上海的一个后花园,无论是投资环境什么的都是非常好的。在上海买不起,可以到嘉兴来。希望上海人买不起房子的,到这里来买房。

第二块地,位于常秀街、中山路边上,地理位置更加优越,同样毫无悬念进入漫长的抽签,116家房企拼运气。最终由杭州铭昇达公司以相同的每平方米20075元政府限价抽中。

这样的抽签,随后又上演了三次,全部达到政府限价,抽中者绝大部分是来自杭州、上海等地的外地房企。

为什么有这么多房企来嘉兴抢地?

对此,房产商们这样回答:

浙江交投地产代表 周女士:“目前嘉兴地位的凸显,城市地位在变化。以前是一个局限的嘉兴,现在是全国的,处在长三角城市圈的核心位置。”杭州汉家地产副总经理 陈焕春,这样回答:“开发商一线城市进不去,首选二线城市,首选的肯定是能热起来的三四线城市。”

业内人士认为,一方面,嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区,发展潜力被各方看好,成为全国关注的焦点,另一方面,与周边上海、杭州、苏州、宁波等地的房价相比,嘉兴仍是价值洼地。因此,招商局、保利、万科、恒大、绿城等全国知名房企,这次都来了。

为提高抽签命中率,不少房企都注册了“马甲”公司,参与抓阄。这也导致拍卖场地,也从一直以来的公共资源交易中心,首次转移到了大剧院。浙江工业大学教授章惠芳解读说:“这就由价高者得,变成了看谁运气好。于是房产公司联动它的子公司,项目公司……不少马甲就都来了,造成了史上报名最多的土地竞拍。”

此次拍卖的公告,并没有对报名公司提出更多要求,只要交上保证金就行,因此才有不少马甲出现。房产公司一位龙湖地产投资部主管陆燕秋这样表示:“挺正常的,为什么呢,《人民的名义》说过,法无禁止即自由。”

现场摇号成功的几家公司,有的从名字上看,很可能是马甲。有业内人士表示:“此次竞拍,前期准备有问题,有失误,没想到事情居然是这样。大公司不一定进得来,你让小房产公司得到了之后,品质做不出来的……”按照去年7月发布的《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》,到2020年,全省要兼并、重组、淘汰房地产企业20%以上,强企名企市场份额达到75%以上,产业集聚发展能力明显提升。

实际上,几块没有触及政府限价的秀洲区乡镇地块,也都创下了价格新高。像新塍镇地块,每平方米11180元,溢价率达到300%,洪合镇地块,12000元,溢价率200%,王江泾镇地块,6960元,但由于要配建拆迁安置房,实际也要超10000元,溢价率同样惊人。

浩大的声势,火热的举牌,屡屡限价封顶,让热点地块的报价环节变得毫无意义,部分在场的房企代表认为,部分成交价已经失去理性。

上海大发地产代表:“溢价率太高了。我们原来心理准备是100% ,现在算算,300%”。福建融侨集团代表 张衡:“上海上个月的车牌中牌概率是3.83%,我们今天的概率比上海车牌的中奖概率还低。我们刚刚还在核算,中的人以后怎么卖。利润率基本都是0,他要从其他方面去考虑利润。”

总结下来,8块地都已创下各自所在区域的地价新高,远远超过附近已出让地块。

嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆认为,经过这次拍卖,政府需要重新考量起拍价和最高限价是否合理,特别是这次的最高限价,仅比去年中环南路城南地王的每平米20080元,低了5块钱,刚刚守住上级要求不出新地王的底线。但显然,这次拍卖地块的区位,远远比不上当初的城南地王。吴兴陆说:“这次土拍比历次土地拍卖,起拍价大大提高了,在此基础上,溢价率又大幅提升,市区土地楼面价都在万元以上了。也就意味着今后的嘉兴的房价起价就在1万5,使得后续的嘉兴楼市会更加地火爆,更加地疯狂,我想这和政策的初衷还是有很大的距离的。”

实际上,就在上周六,我市刚出台了“住房两年限售”的政策,加上这次拍卖的限价、摇号等举措,楼市调控的次数已经不少了。

数据显示,2015年嘉兴市土地出让金收入为25亿元,2016年飙升到160亿元,而今年,仅昨天这场就已进账74亿元。

吴兴陆认为:巨大的土地出让收入,让地方政府对楼市调控,显得相当暧昧。“从各地的地方政府来看,一般不会出台非常严厉的,对市场产生重大打击的政策。从我们嘉兴来看,也印证了这一点。”

专家认为,高房价对经济发展的伤害,显而易见,尤其是对实体经济和人才引进,更没有好处。从某种程度来说,并不是嘉兴的房价低了,而是周边城市的房价高得有点离谱,以嘉兴目前的经济基础,如果重复这些城市的老路,那么情况将是比较危险的,需要进一步出台更为合理的办法,来加强房地产市场调控。

“到底出什么政策,如何来调控这个市场,如何来抑制过热的房市、土地市场,作为地方政府来讲,既要长远考虑,又要慎重地出台政策,同时,也要考虑政策的效果,考虑市场、行业的长远发展。”


记者 | 施熠锋

编辑 | 孙炜航

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